央妈释放1万亿,楼市开始紧急“抗洪”

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所属分类:体坛快讯

本文来自微信公众号“楼市资本论”

山雨欲来,风云突变。上海,又在楼市下了一步大棋——

核验房价。

此前,上海市房管局召开了二手住房房源挂牌管理会议,明确提出,在上海市已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息核验的部分。

简单地说,就是以后二手房想要在网上挂牌,不仅要查真实房源的问题,还要查房价是否虚报的问题——上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套二手房房源进行核验,没有通过价格核验的房源,不得对外发布。

很好,很直接,颇像是变相版的“二手房指导价”。

PART

01

控制房价暴涨

大招年年有,今年特别多。

在2021年的楼市调控中,二手房成了重点打击对象。

今年春节前,深圳出台“二手房指导价”,给火热的深圳楼市强行降了温。从深圳的案例来看,由于二手房指导价关联到银行贷款金额,且与实际成交价存在一定差距,变相提高了首付比例,也因此阻碍了相当一部分人进入楼市,成效相当显著。

有了深圳的成功经验,随后的几个月,二手房指导价这个法宝开始频频在各地的楼市调控工具箱中出现,成为管控楼市的重要砝码。

实战可见,资金永远是楼市的第一大杀器。

近来一直在鏖战新房市场的沪上购房者,终于迎来了针对二手房的精准打压——7月9日,上海市房管局召开会议,明确在已实施二手房房源挂牌核验的基础上,增加价格基础的核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。

上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。

这是一个很猛的讯号,意味着上海要对二手房市场的挂牌价实施管控了!

面对上海突然出台的调控措施,大众最关心的还是——

市场真实价格如何定义?

由于上海目前并未公布“市场真实价格”的标准,买卖双方市场都受到了影响,未来房价是涨是跌也成为一个谜。

日前,上海交通大学住房与城乡建设中心主任陈杰在做客新闻节目《夜线约见》时,发表了自己的看法,他认为,“市场真实价格是通过大数据技术评估、基于理性的交易价”,而非短期内快速波动的价格。他还认为,相比于二手房指导价,价格核验更尊重市场主体定价。

大数据我们并不陌生,在当今社会,每个人都生活在数据体系中。但大数据之下的每个房子其实又是有区别的,即便同一个小区里的相同户型的两套房,在楼层、朝向、装修、是否满五唯一等细节上的不同,也会呈现出不同的成交价预期。因此我们经常看到同一小区里不同房源的报价可能相差几十万。

那么,在“价格核验”的要求出台后,卖家由于心理预期不同而导致的报价差距,将以什么样的幅度去弥合?想想就觉得脑洞大开。

“价格核验”的出现,意味着由卖家主导的二手房市场将要迎来一场大变局。而官方之所以这么大张旗鼓地搞二手房,就是因为二手房定价太看市场了,房东、中介占据了绝对的上风。

以上海为例,6月份上海的二手房成交套数达到2.79万套,环比涨幅达到9.65%。而在二手房交易中,大多数房源都是通过房屋中介进行交易的。另外,上海长期处于卖方市场,不合理的现象也是屡屡发生。

一些二手房卖家往往会以虚高价格挂牌,或以过高价格进行炒作,从而误导大众对房价的预期——如此一来二去,房价可不就给炒起来了?

因此,在此番上海出台的通知中也明确提到,对于诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为,上海市房管局会同相关部门采取暂停网签等措施予以严肃查处。

意思很明显,上海这次调控,注重的还是“稳房价”这一块,虽不会出台“二手房指导价”这样的重磅调控,但也会掐死房价突然出现暴涨的可能。

PART

02

1万亿在路上

在上海出台“价格核验”的前一天,西安住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,从四个方面对楼市进行了调控。

通知中最重磅的是第一条——

西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位,充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素,经调查分析,形成二手住房成交参考价格,在西安市住房和城乡建设局官方网站、公众号等网络平台发布。

换而言之,西安将跟随深圳、成都的步伐,出台官方二手房指导价。对楼市正热的西安来说,二手房指导价的出台绝对是一枚核弹。

别忘了,深圳出台二手房指导价后成交量几近腰斩,成都的二手房市场更是量价齐跌。这都是现成的例子。

央行、银保监会在2020年底联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,限制了银行业房地产贷款的占比上限,导致今年银行在住房贷款的批准上畏首畏尾,前段时间更是传出二手房贷款资金紧缺的问题。

同时,楼市调控的频率也相当之高,从公开数据来看,2021年上半年的楼市调控次数达到234次,密度堪比大珠小珠落玉盘,嘈嘈切切错杂弹。进入7月,西安、上海两座热门城市又先后出台楼市调控管控二手房定价,这肯定不是结束,后面一定还会有热门城市继续跟进。

就冲现在这个势头来看,下半年的楼市估计会更难——而高层的意思也相当明显,先把堤坝筑上,为的是防止热钱进一步流入楼市。毕竟,大把的钱已经就位,马上就要流动起来了。

受新冠疫情影响,全球主要经济体美国从2020年3月就开始开闸放水,时至今日放水都未停止。多国央行也跟着放水,热钱随之流入楼市、股市,进而带动房价、股价大幅上涨。

而在中国,A股长年熊市,大众对股市普遍不信任,因此更愿意将钱投入楼市中,这也是近一年来房价上涨的核心。但我国的房地产市场有一个非常鲜明的特点,那就是过度金融化。

开发商玩的是高周转模式,拿了地就找金融机构借钱,然后开盘卖房,收到钱后又去拿下一块地,重复上述操作,摊子越铺越大,债越欠越多。大众则是迷信房价永远上涨,居民杠杆率不断攀升,杭州的杠杆率甚至超过了100%。

央行在2020年4月发布的报告显示,我国城镇居民家庭的核心资产是房子。调查显示,在我国城镇居民家庭的实物资产中,74.2%为住房资产。

银保监会主席郭树清说过这么一句话:“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛。”——房企跟金融机构牢牢绑定,居民杠杆率年年攀升,在全球大放水的情况下,这些问题也会被加倍放大,成为压倒骆驼的稻草。

因此,管控热钱流入楼市已经成为当务之急。

毕竟,新一波的热钱已经路上了!7月9日,央行宣布全面降准,央行决定于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。央妈这次要释放多少钱钱?呵呵,1万亿!

全面降准,也就是央行降低法定存款准备金率,影响银行可贷资金数量,从而增大信贷规模。而对市场来说,资金的大幅增加,必定会导致物价的上涨。

所以,在央行发布通知后,关于房价要涨的消息就不绝于耳了。

PART

03

结语

央行全面降准,到底会不会对楼市产生影响?

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,此次降准,可能不会对房地产市场产生显著影响:“房地产贷款集中度管理对不同银行有明确的房贷占比上限,银行均需严格执行。二季度部分银行面临额度不够而拉长放款周期,甚至阶段性停止发放贷款,这都是房地产贷款集中度在实质生效的表现。在此前提下,降准不会对房地产市场产生明显影响。”

简单地说,就是从去年到现在,一直在做调控,一直在防止热钱流入楼市。现在对各方流入楼市的资金都已经进行了限制,全面降准所带来的影响很难直接体现在楼市。

另一方面,在央行全面降准的同时,各地的房贷利率也在不断提高。意图其实很明显,就是阻挡更多的人进场,防止楼市过热。

道理是这个道理,但历史上我们无数次见证过“央妈松一松,楼市动一动”的骚操作。如今上海也好,西安也罢,确实都在给楼市筑坝防水,北京、深圳、广州等城市也先后收紧了调控,但别忘了,还有好些没紧的城市呢。到时候1万亿涌进来,他们又该如何防得住?还是压根儿,也没想防?

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